Gayrimenkul Kiralama Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Gayrimenkul kiralamak, hem kiracı hem de ev sahibi için önemli bir karar ve sorumluluktur. Bu süreçte, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini açıkça belirleyen bir kiralama sözleşmesi, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önlemek için kritik öneme sahiptir. Bu makalede, gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken noktaları ve her iki tarafın da bilmesi gereken temel hususları ele alacağız.

Kiralama Sözleşmesinde Olması Gereken Temel Maddeler

İyi hazırlanmış bir kiralama sözleşmesinde aşağıdaki temel maddeler mutlaka yer almalıdır:

1. Tarafların Kimlik Bilgileri

Sözleşmenin en başında, kiralayan (mülk sahibi) ve kiracının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve iletişim bilgileri yer almalıdır. Şirket ise, ticaret unvanı, vergi numarası ve yetkili kişinin bilgileri belirtilmelidir.

2. Kiralanan Gayrimenkulün Detayları

Kiralanan gayrimenkulün adresi, yüzölçümü, tapu bilgileri, varsa bağımsız bölüm numarası ve gayrimenkulün kullanım amacı (konut, işyeri vb.) açıkça belirtilmelidir.

3. Kira Bedeli ve Ödeme Koşulları

Aylık kira bedeli, ödeme tarihi, ödeme şekli (nakit, banka havalesi vb.) ve ödemenin nereye yapılacağı açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, kira artış oranı ve artışın ne zaman yapılacağı da sözleşmede yer almalıdır.

4. Kira Süresi ve Yenileme Koşulları

Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri, sözleşmenin yenilenme koşulları ve tarafların fesih hakları belirtilmelidir.

5. Depozito ve Teminatlar

Alınan depozito miktarı, nerelerde kullanılabileceği ve kiralama süresi sonunda geri ödeme koşulları açıkça belirtilmelidir.

6. Tarafların Sorumlulukları

Kiracının ve ev sahibinin sorumlulukları, bakım ve onarım yükümlülükleri, gayrimenkulün kullanım şartları gibi konular detaylı olarak belirtilmelidir.

7. Aidat ve Ortak Giderler

Apartman/site aidatı, ısınma giderleri, elektrik, su, doğalgaz gibi abonelik ve kullanım giderlerinin kim tarafından karşılanacağı açıkça belirtilmelidir.

8. Alt Kiralama ve Devir Koşulları

Kiracının gayrimenkulü başkasına kiraya verme veya sözleşmeyi devretme hakkının olup olmadığı ve varsa bunun koşulları belirtilmelidir.

Kiracı ve Ev Sahibi Hakları ve Yükümlülükleri

Tarafların haklarını ve yükümlülüklerini bilmek, sağlıklı bir kiralama ilişkisi için önemlidir:

Kiracının Hakları

• Gayrimenkulü sözleşmede belirtilen amaç doğrultusunda kullanma hakkı
• Ev sahibinin izni olmadan zorunlu ve acil tamiratları yaptırma ve bedelini kiradan mahsup etme hakkı
• Sözleşmede belirtilen koşullarda gayrimenkul üzerinde değişiklik yapma hakkı
• Gayrimenkulün tesliminde bildirilen eksikliklerin giderilmesini talep etme hakkı

Kiracının Yükümlülükleri

• Kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödeme
• Gayrimenkulü sözleşmede belirtilen amaca uygun kullanma
• Gayrimenkulün olağan bakımını yapma
• Küçük onarımları gerçekleştirme
• Gayrimenkule verilen zararları karşılama
• Sözleşme bitiminde gayrimenkulü aldığı gibi (normal yıpranma hariç) teslim etme

Ev Sahibinin Hakları

• Kira bedelini zamanında tahsil etme hakkı
• Kiracının sözleşme şartlarına uymasını talep etme hakkı
• Önceden haber vererek gayrimenkulü kontrol etme hakkı
• Sözleşmede belirtilen koşullarda sözleşmeyi feshetme hakkı

Ev Sahibinin Yükümlülükleri

• Gayrimenkulü kullanıma uygun durumda teslim etme
• Gayrimenkulün temel yapısıyla ilgili büyük onarımları gerçekleştirme
• Kiracının gayrimenkulü rahat kullanmasını sağlama
• Yasal yükümlülükleri (emlak vergisi vb.) yerine getirme

Sözleşme İmzalamadan Önce Yapılması Gereken Kontroller

Bir kiralama sözleşmesi imzalamadan önce hem kiracılar hem de ev sahipleri için bazı önemli kontroller:

Kiracılar İçin Kontrol Listesi

• Tapu Kontrolü: Kiralayan kişinin gerçekten mülkün sahibi olduğundan emin olun.
• Gayrimenkulün Fiziki Durumu: Mevcut hasarları, eksiklikleri belirleyin ve kayıt altına alın.
• Komşular ve Çevre: Gürültü, trafik, güvenlik gibi yaşam kalitesini etkileyecek faktörleri değerlendirin.
• Sabit Giderler: Aidat, ısınma gibi ek maliyetleri öğrenin.
• Altyapı ve Tesisatlar: Elektrik, su, doğalgaz, internet altyapısı gibi sistemlerin çalışır durumda olduğunu kontrol edin.

Ev Sahipleri İçin Kontrol Listesi

• Kiracı Referansları: Potansiyel kiracının önceki kira ödemeleri ve ev kullanımı hakkında bilgi edinin.
• Gelir Doğrulama: Kiracının kira ödemelerini karşılayabilecek düzenli bir geliri olduğundan emin olun.
• Kimlik Doğrulama: Kiracının kimlik bilgilerini kontrol edin.
• Gayrimenkulün Mevcut Durumunu Belgeleme: Kiralama öncesi gayrimenkulün durumunu fotoğraflarla kayıt altına alın.

Kiralama Sözleşmelerinde Sık Yapılan Hatalar

Kiralama sözleşmelerinde en sık karşılaşılan hatalar ve bunlardan nasıl kaçınılacağı:

1. Belirsiz veya Eksik Maddeler

Sözleşmede belirsiz ifadeler veya eksik maddeler, ileride anlaşmazlıklara yol açabilir. Tüm önemli konuların açıkça ve detaylı şekilde belirtildiğinden emin olun.

2. Yasal Olmayan Maddeler

Bazı sözleşme maddeleri, kanunlara aykırı olabilir ve geçersiz sayılabilir. Örneğin, kiracının yasal haklarını kısıtlayan maddeler geçersizdir.

3. Sözlü Anlaşmalara Güvenme

Tüm anlaşmaların yazılı olması ve her iki tarafça imzalanması önemlidir. Sözlü anlaşmalar, kanıtlanması zor olabilir ve anlaşmazlıklara yol açabilir.

4. Depozito Miktarının Belirsizliği

Depozito miktarı, hangi durumlarda kesinti yapılabileceği ve nasıl iade edileceği açıkça belirtilmelidir.

5. Kira Artış Oranının Belirsizliği

Kira artış oranı ve zamanı açıkça belirtilmelidir. Türkiye'de kira artışları yasal olarak sınırlandırılmıştır ve genellikle TÜFE oranını aşamaz.

Kiralama Sözleşmelerinde Yasal Çerçeve

Türkiye'de kiralama sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 339-356. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bu yasal çerçevenin bazı önemli noktaları:

Kira Süresi ve Fesih

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesi belirsiz süreli veya en az bir yıl süreli yapılmışsa, kiraya veren, ancak aşağıdaki sebeplerle sözleşmeyi feshedebilir:

• Kiracının kira bedelini ödemekte temerrüde düşmesi
• Kiracının sözleşmeye aykırı davranışlarının devam etmesi
• Kiraya verenin, kiralananı kendisi, eşi, altsoy veya üstsoy hısımları ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi olması
• Kiralananın yeniden inşası veya önemli onarımı için gerekli olması

Kira Artışları

Kira artışları, Türk Lirası üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde, bir önceki kira yılının TÜFE oranını aşamaz. Yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde ise beş yıl süreyle artış yapılamaz.

Kiracının Sözleşmeyi Fesih Hakkı

Kiracı, belirsiz süreli kira sözleşmelerini bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Belirli süreli sözleşmelerde ise, önemli sebepler varsa sözleşmeyi feshedebilir.

Tahliye Davası

Kiraya veren, kanunda belirtilen sebeplerle tahliye davası açabilir. Tahliye davası açılması için genellikle kiraya verenin kiracıya noter aracılığıyla tahliye ihtarnamesi göndermesi gerekir.

Sonuç

Gayrimenkul kiralama sözleşmeleri, hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını ve yükümlülüklerini koruyan önemli hukuki belgelerdir. İyi hazırlanmış bir kiralama sözleşmesi, taraflar arasında çıkabilecek anlaşmazlıkları önler ve kiralama sürecinin sorunsuz ilerlemesini sağlar.

Sözleşme imzalamadan önce, tüm maddeleri dikkatle okumanız, anlamadığınız noktaları sorgulamanız ve gerekirse bir hukuk uzmanına danışmanız önemlidir. Ayrıca, kanuni düzenlemeleri ve haklarınızı bilmek, sizi olası sorunlara karşı koruyacaktır.

ConsultTR24 olarak, gayrimenkul kiralama süreçlerinde profesyonel danışmanlık hizmeti sunuyoruz. Kiralama sözleşmeleri konusunda uzman ekibimiz, hem kiracılar hem de ev sahipleri için en uygun sözleşmelerin hazırlanmasında yardımcı olmaktadır. Daha fazla bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.